Loi de finances 2025 : Ce que les propriétaires et investisseurs doivent savoir
Adoptée définitivement le 6 février et promulguée le 14 février 2025, la loi de finances 2025 impacte plusieurs volets de l'immobilier. Elle marque la fin de certains dispositifs de défiscalisation, la prolongation d'autres, et introduit des mesures fiscales nouvelles.
Voici un récapitulatif clair et synthétique pour y voir plus clair.
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LES INVESTISSEMENTS LOCATIFS
Fin du dispositif Pinel/Pinel+
Plus d'éligibilité pour les acquisitions à partir du 1er janvier 2025.
Denormandie ancien
Maintien jusqu'au 31 décembre 2027, sans modification du cadre légal.
Loc'Avantages
Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Requiert une convention avec l'Anah.
Girardin
Maintenu jusqu'au 31 décembre 2029.
Malraux
Recentré sur les Sites Patrimoniaux Remarquables avec plan de sauvegarde ou de valorisation.
Dispositif Denormandie (article 199 novovicies I B 5° du CGI)
Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour l'achat d'un logement situé dans un quartier ancien dégradé.
Conditions :
- Commune éligible,
- Travaux obligatoires (rénovation ou amélioration),
- Logement destiné à la location.
Il reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027, sans modification de ses conditions actuelles.
Conditions :
- Commune éligible,
- Travaux obligatoires (rénovation ou amélioration),
- Logement destiné à la location.
Il reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027, sans modification de ses conditions actuelles.
Loc'Avantages (article 199 tricies du CGI)
Créé par la loi de finances 2022, ce dispositif permet un abattement fiscal sur les revenus locatifs, à condition que :
- Le bien soit loué nu, à titre de résidence principale,
- Le loyer soit plafonné,
- Le locataire ait des ressources sous plafond,
- Une convention soit signée avec l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat).
La loi de finances 2025 prolonge ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2027 (suite à un amendement voté au Sénat).
- Le bien soit loué nu, à titre de résidence principale,
- Le loyer soit plafonné,
- Le locataire ait des ressources sous plafond,
- Une convention soit signée avec l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat).
La loi de finances 2025 prolonge ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2027 (suite à un amendement voté au Sénat).
Dispositif Girardin (article 199 undecies A du CGI)
Il s'agit d'un avantage fiscal immédiat dès l'année suivante, accordé en contrepartie d'un investissement privé en Outre-mer.
Conditions spécifiques :
- Respect des zones géographiques,
- Nature de l'investissement (logement social principalement),
- Engagement de location.
Maintenu sans modification jusqu'au 31 décembre 2029.
Conditions spécifiques :
- Respect des zones géographiques,
- Nature de l'investissement (logement social principalement),
- Engagement de location.
Maintenu sans modification jusqu'au 31 décembre 2029.
Dispositif Malraux (article 199 tervicies I. 2° et 2 bis du CGI)
Objectif : sauvegarder le patrimoine architectural en accordant une réduction d'impôt jusqu'à 30 % sur les montants investis dans la restauration d'immeubles à usage d'habitation.
Conditions renforcées en 2025 :
- Immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable,
- Présence d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou d'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine,
- Travaux de restauration déclarés d'utilité publique.
Conditions renforcées en 2025 :
- Immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable,
- Présence d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou d'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine,
- Travaux de restauration déclarés d'utilité publique.
MESURES CONCERNANT L'IMMOBILIER
PTZ
Étendu à tous les logements neufs sur tout le territoire, sans distinction de zone.
MaPrimeRénov'
Budget réduit de 3,3 à 2,3 milliards d'euros. Reste accessible y compris pour les opérations « mono-gestes ».
Fiscalité des locations meublées (LMNP)
Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values lors de la revente, sauf exceptions.
Aide aux maires bâtisseurs
Enveloppe de 100 millions d'euros prévue pour soutenir la construction de logements par les communes. Conditions d'application à définir.
PTZ – Prêt à Taux Zéro
Dispositif destiné aux ménages modestes et intermédiaires souhaitant acquérir leur première résidence principale.
Nouveauté 2025 :
- Il s'applique désormais à tous les logements neufs, sur tout le territoire national,
- Que ce soit en habitat individuel ou collectif.
Nouveauté 2025 :
- Il s'applique désormais à tous les logements neufs, sur tout le territoire national,
- Que ce soit en habitat individuel ou collectif.
MaPrimeRénov'
Aide publique destinée à soutenir les travaux de rénovation énergétique.
Malgré la baisse de son budget (passant de 3,3 à 2,3 milliards euros), elle reste active en 2025.
Les opérations éligibles incluent notamment :
- Isolation,
- Ventilation,
- Remplacement de chauffage, etc.
Les travaux dits « mono-gestes » restent couverts.
Malgré la baisse de son budget (passant de 3,3 à 2,3 milliards euros), elle reste active en 2025.
Les opérations éligibles incluent notamment :
- Isolation,
- Ventilation,
- Remplacement de chauffage, etc.
Les travaux dits « mono-gestes » restent couverts.
Fiscalité LMNP – Locations Meublées Non Professionnelles
Évolution majeure en 2025 :
- Les amortissements comptabilisés par les propriétaires dans leurs déclarations sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Exceptions :
- Résidences étudiantes,
- Résidences seniors,
- Résidences pour personnes handicapées.
Rappel : exonération d'impôt sur la plus-value après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Les amortissements comptabilisés par les propriétaires dans leurs déclarations sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Exceptions :
- Résidences étudiantes,
- Résidences seniors,
- Résidences pour personnes handicapées.
Rappel : exonération d'impôt sur la plus-value après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Aide aux Maires Bâtisseurs
100 millions d'euros seront mobilisés pour encourager les communes à favoriser la construction de logements.
Les critères d'éligibilité et la forme que prendra l'aide sont encore en cours de définition.
La Ministre du Logement a saisi l'Association des Maires de France pour recueillir leurs propositions.
Les critères d'éligibilité et la forme que prendra l'aide sont encore en cours de définition.
La Ministre du Logement a saisi l'Association des Maires de France pour recueillir leurs propositions.
DROITS DE MUTATION ET TRANSMISSION
DMTO : Augmentation possible des droits de mutation
Les départements peuvent augmenter de 0,5 point les droits de mutation sur les achats immobiliers, à partir du 1er avril 2025 jusqu'au 31 mars 2028.
Dons familiaux exonérés
Jusqu'à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, pour l'achat d'un bien neuf, VEFA ou pour des travaux de rénovation énergétique.
Applicable jusqu'au 31 décembre 2026, elle permet de transmettre jusqu'à 100 000 euros (par donateur), sans droits, pour :
- L'achat d'un immeuble neuf ou en VEFA,
- Ou des travaux de rénovation énergétique.
Conditions :
- Utilisation des fonds dans les 6 mois,
- Occupation en résidence principale pendant 5 ans,
- Donateurs : parents, grands-parents, arrière-grands-parents, oncles/tantes sans descendants directs,
- Bénéficiaires : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, neveux/nièces,
- Plafond total : 300 000 euros par bénéficiaire.
- L'achat d'un immeuble neuf ou en VEFA,
- Ou des travaux de rénovation énergétique.
Conditions :
- Utilisation des fonds dans les 6 mois,
- Occupation en résidence principale pendant 5 ans,
- Donateurs : parents, grands-parents, arrière-grands-parents, oncles/tantes sans descendants directs,
- Bénéficiaires : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, neveux/nièces,
- Plafond total : 300 000 euros par bénéficiaire.
MESURE SUSPENDUE : Franchise en base de TVA des micro-entrepreneurs
La réforme prévoyant un seuil unique de 25 000 € est suspendue. Le seuil actuel reste inchangé.
Unification du seuil prévu à 25 000 euros de chiffre d'affaires annuel toutes activités confondues, initialement prévue au 1er mars 2025.
Cette réforme est suspendue, dans l'attente de précisions sur sa mise en œuvre.
Cette réforme est suspendue, dans l'attente de précisions sur sa mise en œuvre.